这几天，说起深圳 “二次房改” 的消息，大家一定不会陌生。
这份由深圳市住建局发布，全名为《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》的征求意见稿，用多少 “震惊”“巨变”和“重磅” 来标注都不为过。
所以，尽管这份征求意见稿的名字长到让人想吐槽，但在意见稿发布的第一时间，还是在全国掀起了巨浪。毕竟，这可能是决定深圳未来三十年经济生命线的重要文件。
相关的报道，相信大家已经看了很多。今天，我们就尝试以最直白的语言，跟大家解读这份意见稿，弄明白这份意见稿的内容以及产生的影响。
01 意见稿重要内容概述
1、到2035年，深圳计划新增住宅170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套，占比60%，商品房占比40%；
2、规定人才住房、安居房、公租房面积需分别小于90平、小于70平和30-60平；人才住房住房租售价为市场价的60％左右，安居型商品房租售价为市场价的50％左右，公共租赁住房租金为市场价的30％左右，特困人员及低保、低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10％；
3、出售的人才住房和安居型商品房在一定年限内实行封闭流转，需要购房人自购房之日起累计在深缴纳社保满 15 年，或者年满 60 周岁且购房满 10 年；
4、增加建设用地，实施以公共交通为导向的住房开发模式，突出产城融合、职住平衡，在宝安、龙岗、龙华、坪山、光明和深汕特别合作区等区域建设大型安居社区。
02 5折白菜价！深圳房价该跌了？
相信对大多数人来说，意见稿中，六折买人才房、五折买安居房和一、三折租房的内容最令人关注。
甚至有人会觉得，以后终于不用担心房价，可以买五六折的房，还有什么可担心的？
可问题是，这些房子是说买就能买的？人才房和安居房名副其实，都是为特定人群准备的。如果资格符合，轮候个几年后，能买到当然好，但如果买不到，转过头想买商品房，还可能吗？
另一方面，商品房价格真的会降？未来深圳新增住房中的60%都是保障性住房，商品房供应量减少，真实的居住需求却没有改变，物以稀为贵，买不到的东西都是最贵的。
更不用说在价格限制和足够大的供应指标下，保障性住房的舒适性不可能和商品房相提并论，10万元的汽车和100万元的汽车能一样？
每个人都存在追求更好生活的动力，为什么大多数人都想买奔驰宝马，同样是四个轮子的车，选择一辆10万元左右国产车不好吗？
当一个人买的起奔驰宝马，肯定不会去考虑最近降价的低端车。当一个人买到降价的低端车，也肯定不会想着要开一辈子，当他收入不断上涨后，奔驰、宝马乃至保时捷、兰博基尼才是他的追求。
以对岸的香港为例，香港推行的是公屋、居屋和商品房制度，其中公屋类似于深圳的公租房，居屋类似于安居房，两者合计占香港现有房屋数量的46%，公屋自1960年推出至今已近60年，居屋自1976年推出至今已近42年，这么多年过去了，香港商品房的价格如何？
03 多层格局，你的住房就是你的层级
实际上，深圳这次 “二次房改” 中，最鲜明的特色就是将市场和保障进行区分，满足此前常说的 “高端有市场，中端有支持，低端有保障” 。
这个时候，你的住房是你所在层级的体现，豪宅居金字塔顶端，价格高不可攀，品质环境最佳；普通商品房次之，满足大多数中高层人群的居住需求，价格体现城市发展水平；人才保障房第三，相当于中间层；第四层是安居房，最底层是公租房，仅仅满足居住所需。
所以，“二次房改” 只是尽力保障让更多的人有房子住，但居住在每个层级里的人，并不会满足现有的居住类型和品质，只要有机会，他们一定会想尽办法实现层级的跃升。
未来，想要通过买房实现层级跃升的门槛将越来越高，对深圳这类一线城市来说，如果现在能买就买，买了轻易不要卖。
04 豪宅价值凸显，海上世界双玺谁不想住？
为什么豪宅的价值会越发凸显？售价达5千万元的海上世界双玺为什么受到那么多人追捧？
固然最大的原因是新房二手房价格的倒挂，但豪宅的价格不是谁都承受的起，抢房的人群凭什么认为以后一定会有人接手？
豪宅越卖越贵当然不是因为富豪们人傻钱多，对富豪来说，豪宅是目前资产保值增值最好的选择，数以亿计的资产不可能都拿来投资，股票基金保险信托也不是越多越好。
这个时候，豪宅不仅能自住享受，保值升值，抗风险程度还高，换做是大家，又会怎么选择？
所以，看起来现在深圳湾20万/㎡的房子已经是天价，实际上，从深圳未来前景来看，这个价格可能只是起步。
特别是深圳将来的住房供应中，真正的大户型、豪宅比例将会明显减少，豪宅抢手的格局基本不变。
05 保障房将建到临深
1、 突出产城融合、职住平衡，在宝安、龙岗、龙华、坪山、光明和深汕特别合作区等区域建设大型安居社区，在临深片区开发建设保障性住房；
2、盘活存量用地，加大棚户区改造力度。
除了关于供应量和价格的内容外，以上这条关于土地来源渠道的信息也十分值得关注。
上述意见稿直接指出，深圳将在深汕合作区和临深片区开发建设保障性住房，这对那些以前觉得临深远，一直将希望寄托在保障性住房的人无疑是重击。
可以预见，近期已是一片火热的临深地区，将迎来更多的人潮，既然保障性住房都要建到临深，何不趁临深房价还低，先上车。
否则若是几年后，自己终于轮候到保障房，却发现房子所在地是临深，而且 5 折、 6 折后的售价比如今还高，那岂不是会让人郁闷到吐血！
另外，关于 “盘活存量用地，加大棚户区改造力度” 这一点，则是在剑指小产权房，深圳小产权房拆迁成本高，难度大已不是新闻。
现在要啃掉这些硬骨头，转而在这些地方修建没多少利润的保障性住房，这本身就需要极大的勇气。
意味着，如果想提高利润比，用更少的成本完成指标，那么保障性住房肯定会是超高层+高容积率+极小面积，这无疑会使更多人居住到临深，以拥有更好的居住舒适度。
在临深几个城市中，我们更推荐惠州。
06 明天惠州让你高攀不起
在全国城市中，惠州是少有的山林湖海生态资源俱全美，尽管经济上不能和深圳、东莞相比，但如果放到全国几百个城市中，那也是能排进前10%的城市。
燕郊的经济比惠州还差，但它的房价比东莞还要高，最高冲到2.7-3万/㎡，惠州购买力当然不如东莞，但惠州价格低啊！和深圳最便宜的坪山房价相差2.5倍，和深圳均价相差接近4倍，悬殊太大。
很多人觉得惠州一直炒的都是概念，没有粤港澳大湾区、没有14、16号地铁接驳的惠州不值一提，但实际上，粤港澳大湾区和地铁线只是加速了其中的进程。
即便没有这些，惠州还是临深的惠州，只要深圳持续发展，惠州就必然收益，深汕合作区都建成了，夹在中间的惠州怎么可能享受不到溢出呢？这可能是未来粤港澳大湾区楼市最大的红利！
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