来源：房掌柜东莞 梁丽娟 温意
故乡已成他乡，这就是东莞人当下的愁绪！毕竟，东莞城区楼面价都破12661元/㎡了，东莞人都买不起东莞房了。
12661元/㎡楼面价要逆天
15家房企2小时隔空厮杀，96轮竞价血拼，2016年7月8日下午，莞城1.4万平商住地最终被碧桂园和平安（创礼实为平安旗下子公司）联手，以5.9亿元总价、高达12661元/㎡的楼面价拿下，溢价率高达321%，一跃成为东莞地王排行榜“亚军”。
12661元/㎡的楼面价是怎样的概念？业内预估将来该项目售价23000万才保本，预计未来可能要卖到28000-30000元。而据智联招聘最新发布的数据，东莞白领平均月薪才6998元，连月供都还不起！
为直观表述，房掌柜举个例子。单价28000元的100平户型，不算税费裸价280万，首付2.5成也要70万，以4.9%基准利率30年贷款期算，购房者月供11145.26元，要不影响生活质量，其薪资起码要22000元/月以上！
这些年一直在观望，期盼着东莞房价下跌，却等来上半年房价飙上12430元/㎡和房价涨幅领涨全国消息，恐怕肠子都悔青了的东莞人，现在都已经绝望了吧？房掌柜已收集了一箩筐网友吐槽了：
@你以为的你以为：我有种被赶出东莞的感觉。东莞人，你被谁抛弃了？
@天杀的：谁会停手呢？大家都想一年后东莞至少卖个两万三四。
@超哥：赶紧入手旁边的二手房，再不买，又涨了。
@都疯了：西城楼，运河东1号终于猛涨了
@天天向上：传出消息，富通自在城保留单位马上涨价
@桃子：说好不要封盘，月底必须抢一套！
@阿玲：今年东莞绝对抢完镜头，比北上广深都牛逼
@布拉多：东莞是碧桂园的……
@普通小姐：听说莞城之前一些房东就在踢走租客，准备装修房子涨价了，我租的老房子还有2个月就到期，房东不会也踢租客再装修涨价吧？要赶我就惨了...
@泰山：故乡已成他乡，这就是东莞人当下的愁绪！
……
东莞购房客被逼出走
2015年以来，东莞房价一路狂欢，从“9”字头均价一路狂飙至12430元/㎡，热点区域甚至卖到2万、3万。本地客则被高房价压抑，一度仅占约40%的购买力，一线热销区域本地客甚至仅占10%左右。
一个有趣的现象是，深圳高房价把深圳客推向了东莞，东莞房价猛涨后，似乎也把部分本地购买力推向了别处。一桥之隔，两倍甚至更多的价格差，依托绝对的价格优势，博罗临莞地段的几个项目自去年起便吸引了不少外溢寻求价格洼地的东莞客。
除了跨市外溢外，镇街之间也存在购买力外溢现象。业内人士透露，临深房价领涨东莞，已逼得区域内本地客有“出走”迹象。如在道滘金地城南艺境客户中，据悉南城客户比重达5、6成，除了供应短缺外，南城房价高企才是最关键的因素。
业内人士指出，东莞本地客不比深圳客，对房价更为敏感，如今东莞房价对部分本地客而言，已经超出承受范围了，觉得有压力的这部分人，要么会继续观望，要么放弃买房，要么会出走寻找价格洼地。
那些年东莞诞生的楼面地王
当前东莞地王前四：
万科棠樾，塘厦，2007年，占地351639平，总价26.8亿元，楼面单价1.52万元/㎡
碧桂园新地王，莞城，2016年，总价5.9亿元，楼面价12660.59元/㎡
长安碧桂园，长安，2015年，占地9726.5平，总价2.89亿元，楼面单价9906元/㎡
融创清溪地块，清溪，2016年，占地3.2万平，总价6.2亿元，楼面单价8134.67元/㎡
城区商住地单价地王：
莞城地王：碧桂园新地王，2016年，总价5.9亿元，楼面价12660.59元/㎡。
南城地王：中信凯旋城，2007年，楼面单价6077元/㎡。
万江地王：金地艺境水岸，2015年，总价6.65亿，占地5.5万平，楼面地价4003.45元/㎡。
东城地王：东城万达广场，2012年，总价14.015亿元，123905平，楼面地价3499.72元/㎡。
机智如你，发现亮点没有——东莞地王都是外来房企催生的！
为什么称霸东莞土地圈的都是外来大款？
还用问，还不是因为外来房企都有钱！任性！
君不见活跃于东莞楼市的，均是万科、碧桂园、保利、恒大、万达、金地、绿地、融创等全国知名品牌？包括收购中信曲线入莞的中海在内，迄今为止，去年全国房产千亿俱乐部7个成员已经全部进入东莞。
东莞本土房企起步虽早，早年也有“地主”优势，可以吃土地的“老本”，但随着东莞一级市场的日渐规范、透明化，本土房企在拿地方面的先天优势正逐渐消失。缺乏“硬件”优势，本土房企如何与外来房企争辉？
2004年前后，金地、万科等一批外来房企率先入莞开疆拓土，发展至今外来房企早“喧宾夺主”成了东莞楼市的话题主角，无论是一级市场还是二级市场，西风早已压过了东风。
没有了土地保护这道地方“屏障”，站在同一平台，在资金链方面明显处于弱势的本土房企，根本不是“财大气粗后台硬”的外来房企的对手，以致近年来拍卖的地块大半都是外来品牌房企夺得。而随着储备土地的不断消耗，和拿地成本上涨、供地紧张的多重压力，本土房企所面临的市场压力也越来越多，甚至部分本土小型房企已被市场悄然淘汰。
业内：一级市场本土房企已没有机会
东莞房地产市场发展20余年，本地房企也曾有“四大家族”撑起东莞楼市一片天的辉煌战绩，为何在与外来房企的“较量”中，“本地虎”越来越不敌“过江龙”呢？
对此，合富辉煌东莞公司发展研究部总监李兴旺认为，除了市场因素外，本土房企开发市场“稳扎稳打”的保守战略也是主要原因之一。“东莞城市精神是务实，房地产开发都习惯稳扎稳打，更愿意在自己熟悉的地域深耕，而不愿走出去不愿冒险，在品牌竞争中也自然处于弱势。另外，东莞本土房企和外来房企的起点都不一样，虽然外来房企入莞迟，但万科、金地等房企的开发实力、管理水平、服务意识等，都与本土房企不在同一水平线上的。”
近年来，在一线城市受政策压抑，品牌房企都纷纷转变策略，将目标转向二三线城市，东莞因独特的地理位置和楼市行情而被看好，成为外来房企争相开发的战场，土地价格也被一再抬高。在土地供应本就紧张的市场行情下，李兴旺认为，无论开发速度还是拿地能力都处于相对弱势的本土房企，是很难与外来房企竞争的。
另外，李兴旺还透露，不仅土拍市场竞争激烈，东莞二手地块交易方面的竞争也很激烈，受市场影响，持有土地的本土房企也开始积极寻求合作，以实现效益最大化。“在一级市场，本土房企几乎是没有机会的，长远看，未来本土房企的市场份额还会继续萎缩，与外来房企间的差距会越来越大。”
在外来房企的猛烈攻势下，本土房企早已进入“防守”阶段，随着楼市竞争的“白热化”，越来越多本土房企的土地资源优势被削弱，无法再“吃老本”。面对越来越严峻的市场考验，李兴旺建议，有条件的本土房企不妨尝试与品牌房企合作，学习他们的先进管理水平和开发经验，这是一个双赢的战略。
东莞中原地产策略研究中心总监车德锐也指出，综合当前形势，本土房企想“卷土重来”，像早些年那样主导市场是很难的，客观条件不支持。
车德锐分析认为，中央定调“去库存”，提出促进房地产业兼并重组，就是考虑到当前品牌房企实力强、去化率高，对购房者的吸引力大，有利于库存消化。而后，中央、地方出台的一揽子政策都围绕着“去库存”铺开。如供给侧结构性改革提出优化供应结构，房屋租赁新政打通购租并举市场，开展商品房现售试点等，这些都不是空话，是要落到实处的，最终目的也是为了实现“去库存”。
“有此政策导向，未来市场对开发商的资金实力考验也将明显加大。例如，现售试点若大范围推广，必将促进开发商的优胜劣汰，形成新一轮洗牌，而资金实力强劲的品牌开发商会继续做大做强。”
再看东莞市场，车德锐指出，外来品牌房企撑起了当前楼市的半壁江山，面对不断走高的土地市场，本土房企不论是资金实力、品牌影响力、开发管理水平、产品品质等各方面，都与这些品牌房企有着一定差距，市场竞争中也往往处于被动状态。
“面对越来越严峻的市场竞争，本土房企有的选择了转型发展；有的则是寻求外援，与外来品牌房企合作实现双赢。” |
