这是一场吊诡的看房记，主角心思各异，演戏无需剧本，心理交锋无声无息。
每一次看房，都是一次修炼，一次磨砺，以及，n次斗智斗勇。
这一次，我再次确信，没有不套路的中介，正如天底下没有免费的午餐。
某一天的上午十一点，毫无征兆地，我和朋友小Y出现在了深圳龙华、清湖立交附近的某楼盘里，听着销售叨逼叨逼商办公寓的好处。
我不禁陷入了形而上的思考：我是谁？我从哪里来？我为什么在这里？
这不是原先的安排。
把时钟拨回1小时前，我和小Y还在龙华红山地铁站附近的某楼盘玖钻营销中心。按照原先的计划，我和朋友小Y去龙华红山看看新盘，帮购房小白的她挑选挑选合适的住宅。
很遗憾，该楼盘并不适合小Y。我们两人捏着一大堆楼盘宣传资料出了营销中心，说时迟那时快，一个大叔的身影在我们眼前放大。
米色Polo衫，旧旧的黑皮鞋，腕上还有一支粗到晃眼的银带表。我想我已经知道了他的身份。
OK，确认过眼神，你是对的人。
1.上 车“两位看房吗？你们的预算是多少？”大叔热情地迎了上来。
小Y老实回答：“首付在200万以内都可以。”
大叔一听更加热情了：“哎呀呀我这里有个项目很适合你们，我开车带你们看看吧！”
小Y狐疑：“你不是黑车吧？”
“说笑了说笑了。这是我的名片。”
名片上写着：中原地产，写字楼海岸城东分行，何某某。据大叔说，他原先在中原地产，现在出来单独干。我也来了兴趣，想看看他会带我们看哪些盘。
就这样，我们上了车。
现在回想，上车那一刻，我们或许各有一种见猎心喜。
2.攀 谈大叔姓何，我们叫他老何。
老何要带我们去看的第一个项目是位于位于清湖北的天玑公馆，办公产品。
小Y不解，老何表示，办公产品就是商务公寓的一种，个人名义去买，可以用来自住。
小Y点头表示理解，我觉得老何真不厚道，但我不说。
Tips：办公式公寓不是商务公寓，而是一种“类住宅”。商办公寓本身就是个投机性产品，在很多城市不合规、不合法，同时房屋使用率低，房屋的损坏率很高，而且基本上没有二手房市场，升值空间相当狭窄。3.金 融 贷车上我问老何，如果首付不够怎么办？
老何自信飞扬，天空飘来五个字，那都不是事儿。
老何一甩手就是一个金融贷，首付帮你出，走两笔贷款，你首付三成，两成我给你做金融贷，但是要还两笔贷款。
老何说，我们中原旗下子公司专门做这种业务。
我一听就明白了，这个金融贷实际上就是改头换面的“首付贷”。
首付贷被国家明令禁止。其问题在于加杠杆，，一旦房地产市场走势逆转，还款能力不足的人就会产生违约风险，从而造成金融机构坏账，并可能带来系统性金融风险。
小Y很惊讶，还有这种操作？
我忍不住说，老何牛X。
PS：首付贷是违法的哟。 4.发 展 潜 力二三十分钟以后，我们来到天玑公馆的营销中心，于是有了开头那一幕。
销售滔滔不绝，而我只想灵魂出窍。
销售表示，这里位处清湖延长线，以后清湖北站修好了，走路不过300米。
小Y表示认可。
我偷偷搜索了一下。
周边全是工业区。据不完全统计，至少有23个工业园。
我心很累，我很怀疑。
5.环 境开车过来时，周边全是低矮的民房或是旧工厂。
老何说，旧改推进后，很快就不一样了。
销售也说，周边会建甲级写字楼，配套会很快发展起来的。
我一听就笑了，深圳一直被认为写字楼“供过于求”，最不缺的就是写字楼。2015年到2017年，深圳连续三年写字楼供应超百万平方米。
销售还说，广深港高铁全线通车以后，从这里到北站再到香港会很方便。很多香港人来这里买房。
小Y继续表示认可。
6 .样 板 房样板房只能说平平无奇，装修比较简单，户型方方正正，典型的Loft格局，4.5米层高，楼下沙发，楼上设有一张床，没有洗手间和厨房。
小Y第一次看这种Loft式公寓，看得出来比较喜欢，上下楼梯跑了三次，已经开始幻想住里面的情景。
小Y今年26岁，正准备结婚，深户无房。对于年轻人而言，由于Loft能做两层公寓，乍一看使用面积提高了不少，有比较强的吸引力。
但只可惜，这种冠Loft之名的办公产品，藏着的雷不比商务公寓少。
7 .毛 坯 交 房参观回来后，销售表示：
交房完全是毛坯，无楼梯、无楼板，装修要自己做。项目只有公共洗手间，如果需要私人洗手间，要自己做。买房之后，业主要统一签第三方工程改造，交1800块钱第三方工程公司会弄好烟道、上下水道。
并且！公共洗手间开不开是两说，由物业决定，和销售无关，每家都开了洗手间就不开公共洗手间。
狂晕！
典型的踢皮球。毛坯交房，销售暗示装修找物业，后期出了事情根本找不到人负责，销售和物业只会互相扯皮。
这一边，单纯的小Y还在点头。
8.价 格办公式公寓3梯20户，大部分面积在36㎡左右，少数是40㎡。
算了一下价格，建筑面积36㎡的房子，总价182.25万元，全部折后总价169.82万元，单价4.72万元/㎡，五成首付在86万元左右，月供10年，每月还供约1.02万元。
毛坯哦。
项目的住宅产品，大概是5万元/平米。
红山地铁口附近的某楼盘，商务公寓价格在6万出头，精装修。
老何在一边说：心动就行动吧！
啥也不说了，给你拜个早年吧。
9. 销 售 情 况天玑公馆的销售表示，新出的限售政策只针对公寓，办公式公寓不限售，所以办公产品会非常好卖。
其实，商办公寓不限售是因为压根没有多少人买，没有限售的必要。
项目70年产权，交房在2020年6月30日，开盘两个礼拜，据销售说已经卖了很多套。
我回来看了一下，深圳房地产信息公示网站上，该项目一套都还没有备案呢。
虽说备案有滞后性，项目也是新近才开卖，但是嘛，你懂的。
10.免 费 午 餐中午老何请我们吃饭。小Y很感动，觉得遇上了好人。
老何江西人在深圳，楼市沉浮十几年。
老何吸溜着一大碗红红火火臊子面，跟我们说着他的光辉战绩。
他说，这几年楼市行情好，很多买了他房子的客户到了春节都给他发短信致谢。
小Y和我哈哈哈哈哈表示尊敬。
后来我还是把饭钱还给了老何，毕竟天底下没有免费的午餐。
11.富 驰 大 厦后来老何继续带我们看的两个办公产品，都是精装修，低层办公高层商务。
首先是东环二路一侧的富驰大厦。马路另一侧是富士康的龙华科技园。
和天玑公馆一样，富驰大厦四周也不繁华，大部分是旧工厂、旧楼房。
实话实说，富驰大厦的办公产品和天玑相比，感觉起来空间利用率好上不少，不少地方都做了折叠设计如化妆镜、茶几等，因此虽然面积只有40平左右，功能显得比较齐全，楼上楼下也各有洗手间。
销售表示，很多香港人来这里买房。
有对比才有高低。小Y看了顿时迈不开腿了，一个劲儿地夸赞，把天玑公馆瞬间忘到了脑后。
老何一看有戏，赶紧配合着销售吹耳边风：住着舒服呀，买一层送一层实惠啊，blabla….
我眉头一皱，觉得很不妙……
12. 价 格最后没有轮到我出手阻挡小Y。
算了一下价格，40.7平米的产品总价246.59万元，打完折约222万元，首付112万元，单价5.45万元/平，月供1.24万元，2019年1月交房。
富驰大厦地理位置比较偏，离4号线较远，周边也还都是工厂、老住宅，自住投资都会受到局限。
周边位置更好的鸿荣源壹成中心花园，住宅的均价大概为6万元/平米。
这样的一个价格，即使朋友小Y再小白，也觉得不太划算。
但在出门的时候，小Y还是有点留恋不舍。
我内心暗呼厉害：这一天出门的时候，小Y还是想看住宅的，现在已经跑偏到爪哇国了！
13.城 市 广 场最后一站是坂田的佳兆业城市广场五期，中低层也有办公产品。
城市广场这个盘体量很大，想必大家也有所耳闻。销售当然是好话尽说，无非交通便利、商业配套完善之类。
看了样板房，办公产品和上面两个产品相比要大，有50平米左右，看起来要宽敞一点，，通了烟道、上下水，卫生间、厨房俱备，当然也不能用燃气只能用电，楼上安排了两张床，一大一小。
小Y转了一圈，很满意，前所未有的满意。
14. 香 港 人城市广场销售又表示，很多香港人来这里买房、投资。
香港人好累。香港人到处买房。下辈子不能当香港人。
15. 价 格价格方面，总价289万元，一口价241万元，单价4.66万元/平，月供1.35万元。
看起来城市广场各方面要好过前面两个产品，价格却是三个产品中最低的！
小Y一看，心动那可就不止一点点了。老何、销售当然在一旁煽风点火：过了这个月、甚至这个星期没有优惠了，一星期就是五六万元上下啊。
销售又说，买房跟相亲一样，看上眼就得下手。
小Y点头。小Y表示认同。
小Y就差掏出银行卡刷卡了。
我拉住她：稳住，别慌，我们能赢。
16.套 路我表示还要再考虑考虑。出了门，我问老何，既然这边条件这么优惠，你怎么不一开始就带我们来这里呢？
老何干笑：不怕不识货，就怕货比货。我一开始带你们来这里，你们说不定还看不上呢！怎么样，要买不？
巩俐变秋香，老何的眉梢带着一种吃定你的喜色。
老何真狡猾。
17. 全 都 是 坑两个人的时候，我向小Y坦诚相告。所谓的办公Loft，满满的都是坑！
1、 办公产品做Loft有风险，上海已经全面叫停，有些已近变成了烂尾楼，政府要求“恢复原貌”，精装修的需拆除独立卫生间和厨房，毛坯要拆管道。如果以后不能居住，哭都来不及！
2、 无法落户，上学靠积分，同等条件下，商办公寓积分怎么拼得过住宅？
3、 写字楼、公寓的水费、电费比住宅更高，交易的税费也很高昂！
4、 就算贪图面积小、总价低想买办公Loft，但是深圳写字楼供应量很大，以后卖给谁呢？卖不出去想要置换住宅或是升值幅度不及预期，那可就砸手里了。
5、 中介销售写字楼，一般有3%的提成，销售住宅是没有的。这话什么意思想必不用我多说。
风险、费用、升值预期，这些方面老何和销售全部没有提及。
真的脑子一热买了办公产品来居住，当然不能说一定会出什么问题，但一旦出了问题就是大问题。
最最重要的是，明明知道小Y有深户而且没房，写字楼中介还是一个劲儿地推销办公产品，对住宅只字不提，这是最严重的误导。
没有什么波折，小Y最终放弃了买办公式公寓的打算。
18. 中 介 那 些 坑回想这一天，走的最长的路，就是中介的套路。
讲真，能让中介极其卖力推销的产品一般都不是什么好产品。比如说，在深圳，好的住宅项目是靠抢的，中介根本不花力气和你费口舌，你不买还有大量的人要买，态度冷淡你别见怪。
但到了商办、商务公寓这种卖不出去又有大把油水可捞的产品，中介立马心思活络起来了！购房者在这个时候要特别当心。否则，真的会被人骗了还帮别人数钱！
永远要记住，买房和选股一样，是个证伪的过程，这是深圳买房第一法则！
除此之外，在深圳，如果有钱有房票，绝对优先买住宅！如果有钱没房票，才考虑公寓或者临深的住宅；最后的最后，才考虑办公产品。
简单地说，深圳买房顺序就是：
住宅>核心地段公寓>临深住宅>一般公寓>>>>>办公产品资金有成本，用在刀刃上。
共勉。
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