关注楼市的深圳人都知道，此前深圳新房均价出现了“21”连跌，房价累计下跌了近1500元/㎡。但很多人没想到的是，就在“731新政”落地后，深圳7月的新房止跌了。而原因，则是南山的成交量涨幅明显。
南山区是深圳的科研、教育、体育中心，是前海自贸区、深大、深圳大学城、深圳市高新技术产业园、深圳湾体育中心所在地，是深圳房价最高的地方。这也就不难理解为何南山能凭借自身成交量的上涨扭转深圳房价的走势。
一、南部高精尖，北部拖后腿
南山作为名副其实的“中国硅谷”，聚集了全市70%以上的高端科技创新资源，拥有近千家国家级高新技术企业，其中又有近百家上市公司。
但媒体报道，南山区的北部片区发展水平远低于全区平均水平，教育、工业、科研、居住用地较多，但服务于城市的商业、公共文化等用地严重不足，北部片区整体处于“无核”状态。
随着区域经济的发展，以及南山区对科技创新的持续性需求，南山的高精尖科技创新产业逐步向南山北部倾斜和转移。以西丽留仙洞国际一流战略性新兴产业总部基地为代表的北部片区正在觉醒，大疆创新、乐普医疗等高精尖企业的入驻，让留仙洞成为一个熠熠生辉的地理坐标，也让西丽这个曾经工厂和城中村遍布的片区逐渐摆脱“拖南山后腿”的形象。
二、“洼谷”西丽：南山房价中最短那块“木板”
有人说，西丽这几年其实变化不大。相对于南山其他片区来说，西丽二手房相对价格较低。
根据深圳链家片区房价大数据统计显示，在南山的12个片区中，西丽片区二手房房价为61231元/㎡，比南头片区64987元/㎡还低近6%，为南山二手房房价最低的片区。
众冠西郡园53370元/平，78平的2房在450万左右，85平的3房在580万左右。南国丽城，68平2房约375万，100平3房约600万。
尽管大学城片区二手房均价比西丽片区高了10%，但与南山南各片区比起来，整体房价仍然偏低。
三、更新西丽：旧改迫在眉睫
西丽镇成立于1983年10月，地处深圳经济特区西北部，南至北环路，北靠羊台山，面积达90多平方公里。现下辖有曙光社区等11个社区，是目前深圳现存自然村最多的镇。
在深圳南山西丽中心片区分布着不少农民房和旧厂房，其中大沙河流域就有18个城中村，25个旧工业区，占南山区的1/2以上。
九祥岭，地理位置不错，周边商业发达，交通方便。
茶光村，西丽片区，离科技园最近的一个村。
文光村，村子不大，一个不太引人注意的城中村。
新围村，毗邻深职院和366大街，人流量很大。
平山村，背靠大学城，近深圳野生动物园。
塘朗村，很多旧工厂被改成了长租公寓。
工厂集聚，城中村扎堆，整个西丽中心片区都处于待旧改状态。
2012年7月，西丽中心区城市更新项目初步规划设计方案出炉，西丽被定位为南山次中心，南山北部的中心城。
片区将发展成为深圳市城市副中心；
南山北部地区综合服务中心；
集创智、教育、科研为一体的产城融合协调发展区；
国际品质生态宜居城区；
以及领先全国的复杂地区城市更新统筹示范区。
四、“硅谷”西丽：“超级工地”+“最强大脑”
西丽留仙洞总部基地规划总体量达500-600万平，定位为城市经济发展的新载体，产业转型升级的新平台，被寄希望于成为新一代产业园，简称南山区乃至深圳未来引领高端发展的新平台的创新“高地”，可容纳15-18万人就业岗位。
今年7月初，留仙洞总部基地挂牌出让4块工业用地，分别被深信服科技、深圳优必选、深圳光峰光电和深圳航天工业技术研究院竞得。
再加上之前的万科、大疆、乐普、天珑移动和传音控股，留仙洞总部基地正逐步成为巨头名企云集的“超级工地”。
据悉，南山区目前已出台《推动“三区联动”发展创新型经济试点工作方案》，加快推进建设西丽片区“三区融合”产业发展高地。
留仙洞总部基地为西丽招揽来了巨头名企，深圳大学城则为西丽孕育着“最强大脑”。
目前大学城现在还在不断建设中，大学城内有清华大学深圳研究生院、北京大学深圳研究生院、中国科学院深圳先进技术研究院、哈尔滨工业大学（深圳）、南方科技大学、国家超级计算深圳中心、深圳大学城图书馆、深圳大学城网络信息中心等。
深圳大学城是中国唯一经国家教育部批准，由地方政府联合著名大学共同创办、以培养全日制研究生为主的研究生院群，2000年8月开始创建。至2012年，深圳大学城逐步成为深圳市高层次人才培养和聚集、高水平科研、高新科技信息和高层次国际交流四个平台。
大学城片区目前拥有近6个产业园，入驻企业达200余家，就业人员数量达到13.5万，大学城片区未来将形成集学、严、产于一身的城市创新基地。
南方科技大学校园建设工程（二期）项目也正在稳步推进建设中。
五、捷运西丽：第五个高铁站
除了村多、厂多，西丽片区的交通也限制了它的发展。而政府计划在西丽建设一座和深圳北站定位相同的高铁站早已不是秘密。
南山区委书记姜建军指出，由于深圳市发展的需要，南山区东西横向交通比较完善，而南北交通薄弱，限制了北部片区的发展。而西丽枢纽站的建设，集高铁、国铁、轨道交通和城市快线为一体，并作为始发站向外辐射，将进一步加强北部片区的发展。所以，在西丽建设高铁站非常必要，且南山区将推动其纳入深圳市城市总体规划中。
西丽高铁站也将成为继深圳北站、福田站、坪山站和光明城站之后深圳的第五个高铁站。
深圳市轨道办主任接受采访时曾说道：西丽高铁车站的规模，不会低于现在的深圳北站！西丽高铁站将会成为粤港澳大湾区上的重要的一个交通节点！
有报道称，现在深圳北站是10台20股线，而西丽站至少要做到11台24股线。在《广东省综合交通运输体系发展“十三五”规划》里，深圳站、深圳北站、西丽站等为主要客站，深圳东站、福田站、坪山站等为辅助客站。
西丽高铁站规划效果图
而且中国铁路总公司编制的《深圳铁路枢纽总图规划》（报批稿）也已明确西丽高铁站为深圳铁路客运主枢纽之一，赣深客专、深茂铁路、平南铁路、深惠城际、深莞城际，以及地铁13号、15号线等都将于西丽站交会。
目前，13号线石鼓站已经开工建设，预计线路将于2023年5月底建成通车。
深圳地铁13号线是连接深圳湾口岸与公明的市域快线，线路跨南山区、宝安区、光明新区，覆盖中部偏西地区南北向交通需求。线路全长22.4公里，16座车站，全部为地下线，线路两端均预留延伸条件。沿线设内湖全地下停车场，出入线与后海站接轨。
西丽目前有一座货运火车站，为平南铁路的四等站，距深圳西站7公里。该站于1993年启用，目前仅用于货运，无客运停车。按照规划，西丽高铁站建成后，将仅用于客运，货运仅限通过而无停车。
据楼校长统计，目前西丽片区在售新盘仅有宝能城和塘朗城二期，其中宝能城在售房源为100-166平的3-4房，均价约8.8万元/㎡；塘朗城二期在售的为31-85平1-3房公寓，均价约为6.5万元/㎡。
片区内的京基·御景峯和博林天瑞二期处于待售状态，而盈投明日之城、牛成村、桃源里家园和众冠时代广场等项目处于在建状态。
随着西丽片区大规模城市更新的步伐，未来片区在产业升级的同时，还将呈现住宅、商业、写字楼和长租公寓多元发展的新格局。 |
