假设，你目前的财务状况酱紫：
举全家6个钱包之力，能勉强凑出100万首付款。
举全家6张信用卡之力，能还到1万多的月供。
那么，深圳、广州、临深、临广…
你觉得，你能买得起哪里的房子？
坐在电脑前敲键盘，我们曾一度认为莞惠佛肯定更便宜！
然而，经过一番折腾，一路把大湾区踩盘下来，
我们团队被迫得出一个残酷的结论：
所谓“逃离大城市的老破小，逃到周边城市买套好房子”的梦想，
哪有那么容易实现？！远比你想象的成本高多了！
全款之城
惠州，深莞惠的“房价洼地”，是一座至今仍未对外地人采取“限购”政策的友好城市。
近几年，在反映市场情况的大深圳楼市成交面积排行榜里，惠州新房总是以几乎霸屏TOP10的夸张态势碾压深圳、东莞。
我们也逐渐形成共识：惠州不愧为大湾区的“地主”，供给量巨大；大亚湾最受青睐，近9成房子都是深圳客在买买买。
而事实上，今年的惠州楼市却与以往有所不同。
（上半年惠州临深区与深圳交界片区新房均价）
“惠州不再只是深圳人的，现在这里是全国人民的惠州！”
当我们问及近期成交的客户比例，当地的开发商朋友如是说。
目前，惠州临深片区的深圳客已降至5成左右，但北方客、香港客明显增多！
这得益于去年以来，粤港澳大湾区政策即将出台的利好刺激，特别是雄安之后，大量看重政策走向的北方人一时间大举南下囤房。
同时，把房价大幅跳涨与惠港关联的一系列规划看在眼里，不少香港客也开始对家门口的这块“洼地”动了心。
当地一线销售告诉我们，到访他们楼盘的深圳客开始减少，接受力也逐渐变差，而更偏向全款、高首付购房的外地人明显增多。
“北方客来了就刷卡，毫不犹豫，毕竟他们都是专程飞过来买房的，时间也挺宝贵。不像深圳客，磨磨叽叽的。”
除了客群发生变化，我们还发现一些特别现象：
·售楼处看房客都不多，因为听说开盘节点都卖得差不多了，剩余房源一般只剩少数大户型在售。
·住宅产品基本没有高赠送面积了，有的甚至不带装修交房。
·即将入市的新房几乎都被人惦记着，购房者想确保百分百买得到，恐怕得“准备全款”。
站在购房者立场来看，现阶段按整体均价1.5万/平，理论上还能买到新房，但更靠近深圳、或区域已发展成熟、或靠近惠州南站的楼盘早已水涨船高，有的甚至逼近2万/平！
另外，想在惠州买房还需要注意按揭贷款利率大幅上调，银行放款速度慢，审核严格等情况。
所以，假设你想在惠州买一套90平的三房户型的新房，除了要准备好面对来自全国购房者一起来买的压力，首付款至少要准备100万左右，最稳妥的方式是备齐全款！
至于惠州房子现在是否还具有投资价值，见仁见智。
一方面，惠州政府对房价与开发商销售方式的管控非常严厉，短期投资肯定行不通！当地朋友告诉我们，“有的小区从去年到现在房价真的是一分钱都没涨过，甚至还微跌了一点。”
另一方面，我们也听说自从海南楼市“封岛”后，大量中介带着客户资源都来惠州卖房。
而且，惠州当下存量已不多，好楼盘能买到的越来越少，这反而更符合内地客心中理想的“滨海休闲物业或环一线城市物业”的投资标的。
据当地自媒体大V“企鹅找房”报道，在新房限价、限售及信贷市场大规模紧缩的背景下，惠州在2018年上半年表现突出：
全市一手住宅成交84304套，成交面积875.98万平方米，销售金额1007亿元，这三项指标不仅刷新了惠州历史记录，也比东莞、中山、珠海三个城市总和还多！
其中，大亚湾片区依然呈龙头地位，上半年供应22625套＜销售26271套，新房市场供不应求。
严查之城
谁都没想到，广东省的一个二线城市能与中央政策挨的那么紧。
从2007年开始，东莞开始执行“二手房过户要缴纳房产增值部分20%”。
而这两年，特别是今年以来，当“房住不炒”的调控指令日益趋严，东莞再次紧跟北京步调，加大力度整治房地产市场，成为一个彻头彻尾的“六限（限购、限贷、限签、限售、限价、限商改住）”城市。
上有政策下有对策，民间依旧存在着的各种规避办法（如“阴阳合同”等）。
对于市场乱象，南方楼事调研获悉，近期政府又开始介入调查“通过办理假社保，破楼市限购”的买卖双方。有知情人透露，涉及房源数量“很夸张”。
事实上，随着东莞2016年起逐步加码调控政策，当地楼市新房成交量已经逐年下跌。去年成交面积相较于2015年与2016年，几乎接近腰斩！
（数据来源：深圳中原研究中心）
当然，想买一套也没那么容易。
除了要缴满社保，适应当地收紧的房贷政策（首套最高上浮25%，二套最高上浮30%，多家银行二手房停贷），购房者可能还需要面临一个问题：东莞城区内可选的新房住宅并不多！
据当地人介绍，东莞城区（非临深片区）目前仅有一个纯新盘住宅项目即将入市，刚改型产品，预计售价或将达到3万/平！而临深片区的一些大盘，开盘即热销，就剩些大户型尾货。
东莞的房价也很神奇，由于东莞为采取分区限价，为突破限价“红线”，开发商多通过高低价盘搭配联合备案，从而达到整体均价保持平均水平。
“有一个优质的中心区盘，不想卖低价，但是因为品牌小，也没郊区盘搭配，现在正考虑和大品牌开发商深度合作”。
另外从均价上看，看似在1.7万/平左右，假设你买一套100平3房户型，总价170万，首付3成也才54万，感觉很不贵！但你实际支出的购房成本却远不止这个数。
通过踩盘接触到的一线销售人员告诉我们，东莞在售的新房住宅实际价格：
市区普遍在2.8-3万/平，长安3万+/平，虎门2.7-2.8万/平，塘厦2.5万/平，凤岗3万+/平…
所以，售价中高出政府限价的部分，开发商往往会以装修款等名目一次性收取。
因此，你想在东莞买套大房子，真正需掏出腰包的首付100万都不一定够用！
暗箱之城
去了一趟佛山，才发现虽然这个“临广城市”各方面条件都挺不错，甚至感觉优于东莞惠州。
但是，它也早就不是一个你想买就能买的地方。
佛山较贵的片区集中在限购区，基本在2.5万/平左右，最高破了3万/平。
值得购房者注意的是，佛山楼市也因政府限价，且指导价远低于市场价，所以一些开发商会另以装修、水电等名义补收一笔额外费用。
这样的话，你的实际购房成本就会大幅增加！
以均价2.5万/平，100平三房户型为例，总价250万，首付理应3成75万。
但如果政府规定该楼盘只能按2万元去卖，即总价200万元，那另外50万就得按装修合同去单独付清（不能做30年银行贷款）。
所以你买套250万的房子，首付至少要拿出110万！
尽管购房成本较高，佛山的吸引力对于外地人也是非常显著的。
·地铁已基本与广州打通，双城互通非常便利，这是莞惠与深圳目前尚不具备的。
·佛山由于历史原因，城市呈多中心发展，每个中心版块都各有优势。比如：千灯湖（最热门、最贵板块、名校聚集区），狮山（新开发片区，不限购），大良（中心区、老牌公立名校多），陈村（靠近广州，投资客多），禅城的湖景片区（老中心区、房价贵、名校聚集区）、奇槎片区（新兴热门片区）…
佛山，一直很少被人知道是广东省第三大城市。据2017年度的全国城市20强GDP排名，佛山以9660亿名列广东第三，仅次于深圳和广州。
楼市行情也一直挺稳，它是全国首个全国地产50强房企全部进驻的城市，每年TOP3的销冠都在200亿以上。
不过，自从去年广州客及北方客来袭，导致限购区与非限购区出现明显的市场分化：目前，限购区的开发商出货压力普遍较大，市场较冷；而非限购区域卖得较火，个别楼盘甚至凭借限价的价格优势，一经推出就能够清盘。
结语
即将结束踩盘行程，站在佛山南海某售楼处，下着雨，看着现场不少各地赶来的购房者客户看房、签约，不免有点感慨：
佛山、惠州、东莞这些临一线的城市，不管此时此刻，凉了还是热了，真心想买一套都没那么容（便）易！
撰文/YP
排版/小旗 |
