香蜜湖深业中城转租不售：给了2018深圳楼市怎样的逻辑和预期？董方一席谈
胡文
以深业中城转租不售为标志，深业集团在2017年岁末扔出一个重磅炸弹。而其中的市场逻辑，为2018年楼市演绎作了铺垫。
上月27日，深业集团对外宣布其长租公寓战略，并发布了深业柠盟、深业有居、深业上居及深业颐居四大长租公寓产品线，表示将凭借聚焦“双城六区”的核心区位优势，着力打造“一生四居”的全生命周期产品线。
深业集团现有长租公寓项目主要集中在深圳市罗湖、福田、南山、龙岗、宝安、龙华和香港新界，超1万间。深业集团落地深圳的项目以城市核心及中心区位为主，配套齐全，区位优势明显，其中包括将香港屯门项目，建成后部分将作为引进深港两地高层次人才的配套公寓。
深业集团长租公寓总建筑面积约37万㎡，其中30万为自持物业，深业能拿出如此多的自有物业做长租公寓在行业内较为难得。根据各个项目的特点、功能定位及针对人群划分为四条产品线，分别是深业柠盟、深业有居、深业上居和深业颐居。
深业柠盟包括福田水围柠盟人才公寓和龙岗东城中心青年公寓，该产品线强调年轻、共享、汇聚，多以小户型为主，设计创新，提供更多的共享空间。
深业有居包括沙河金三角公寓、科技园34区9栋公寓和深业U中心A栋公寓，该产品线强调青年、个性和品质，其共同的特点就是交通便利、配套完善。主打精品设计，户型面积更大，涵盖面更广，配以周到的增值服务，舒适的社交空间与共享办公空间。
深业上居包括深业中城、深业世纪山谷和香港屯门项目。该产品线强调精英、品味、居家。
深业颐居包括深业生命健康中心和深业世纪山谷适老公寓，该产品线强调适老、颐养、尊重。“颐”寓意为颐养身心，和悦圆满。
这其中，具有香蜜湖概念的深业中城最为引人瞩目。该项目位于福田区红荔西路与农园路交汇处，占地近4万㎡，总建筑面积约36万㎡，容积率6.62。毗邻约42.4万㎡的香蜜公园，将是集商业、酒店、办公、公寓、住宅等物业类型为一体的城市公园综合体。其中住宅为建面约130-230㎡的大户型，此次宣布转为长租高端公寓出租。
表面看上去，深业中城转售为租主要是因为限价。但在深业集团副总裁董方看来，这只是一个巧合。事实上，这是深业战略与国家政策以及对市场综合研判的一个审慎决策。
“十二五”期间，深业集团提出了聚焦深圳的战略，提出由“开发销售”向“开发销售加持有”的模式转型。事实上，当时并非没有争议，因为深业此前是全国布局。这一战略的逻辑是，坚定看好深圳未来，加大深圳城市更新力度，不惜代价在深圳拿地。事实上，这一决定是后来被证明是正确的，2015-2016年的楼市表现让深业收益颇丰。与此对应的是，内地不少城市2016年乃至2017年楼市表现也不错。但董方说，深业对深圳是长期高度看好，这是由深圳的经济、人才和活力决定的，即深圳未来的发展是可持续的，而不是一时的。
两年前深业在做“十三五”规划时，更加坚定了长期持有、长租经营的设想，并提出打造地产开发、运营服务和资本金融平台，这为深业的持有战略提供强有力的支撑，也是基于一线城市普遍进入存量房时代的现实而决定的。比如在深圳，深业集团目前收入中95%来自房地产销售，规划到2020年，深业在深持有物业到达200万平方米，租赁收入到达40亿元—50亿元，占比提高到20%—30%。
十九大提出了“房住不炒”的要求，行业内有许多解读。董方认为，这意味着今后5年都有可能限价，这就不是短期政策了。那么，在这种情况下，高价拍得的土地就卖不出预期价格，这就给房地产经营带来了巨大风险。所谓面粉比面包贵，在不限价的情况下是不存在的，但在限价的情况下，风险就凸显了。尽管现在拿地越来越难，成本越来越高，但由于面临限价这个总阀门，对企业的考验是巨大的。在这种情况下，与其高风险拿地，不如自己持有长期经营。或许5年、8年后再卖，这个经济账是比较容易算的。尤其是深业中城这么核心的项目，转为高端长租公寓后，将于2020年投入运营。事实上，土地价值依附于城市价值，过去的经验表明，开发商挣得远远不如业主挣得多。对此，深业的大多数投资者都是认同的，深业在香港市场上的股票波动也不大。当然，自持物业不是无限制的，这是上市公司由销售收入、现金流和负债水平综合决定的。
还有一个原因是，深业持有物业本身具有一定基础。因为参与城市更新，深业拥有一定体量的商业物业，这些是被动持有，加之受电商冲击，这些物业很难销售变现，那么不如长期持有、从长计宜。
对于长租公寓，深业集团的动作甚至比万科更早。2016年5月4日，深业集团联合深圳市委组织部、深圳市人力资源和社会保障局、深圳市住房和建设局、共青团深圳市委共同发起了“青年房卡计划”，这是其长租公寓产品的探索起点。董方认为，作为国有企业，除了贯彻国家政策，担负社会责任之外，深业具有十分敏锐的战略判断，这是由深业的综合优势所决定的。但在效率和执行力方面，深业还有进一步提升的空间。水围村29栋504套住房的改造，启动项目至建成达到运营条件只用了10个月。以此为经验，深业将在龙岗以及全市更大力度地推广。尤其在地铁交通方面、人流量大的地方将加大投入。
鉴于不少住宅项目转租不售，会不会造成市场供应短缺？董方认为，短期内这种情况确会出现。但未来房价大幅上涨不大可能，只能缓慢地平稳上涨。在这种情况下，房子的投资属性就会弱化，一些人就会卖掉房产，转投其它。因此，2018下半年以及2019年市场可能会发生变化。
在董方看来，房地产在总体上已经过剩。但对开发商来说，在国内还有不同城市的机会以及不同地段的机会。对于购房一方来说，同样是过剩的，只是表现为一些人房子太多，而另一些人还没有房，这就是不平衡和不充分的问题。他认为，房地产神话在2015年股市泡沫破裂后得到了一次强化，买股票与买房子在结果上出现了巨大反差。但从中长期来说，由于二胎效应逐步弱化，整体上楼市并不明朗。至少在7、8年后，房地产一定不是最好的行业。房价出现20%—30%的跌幅也不意外。而长期从人口角度来看，甚至是偏悲观的。
因此，在这种情况下，就回到了前面所探讨的，对城市的选择和判断就十分重要。一座城市是不是人口能持续流入，经济是不是能够可持续增长。而深圳，恰恰符合这种判断。
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